编者按
拿起手机搜索关键字“法拍房”，搜网网站上最先跳出来的是拍卖网站的广告以及打着巨大标题的小视频，上面写着“法拍房这么便宜，为什么大家不敢买？”“法拍房暗藏的套路和深坑，你知道吗？”
11月17日，重庆之声《法官在线》邀请到了重庆市第一中级人民法院执行局执行指挥中心办公室主任王乃志，江北区人民法院执行局副局长范登虎，从专业权威的视角，来为大家梳理明白这一系列的问题。
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司法拍卖和普通拍卖、比如艺术品拍卖等等，有怎样的不同？
王乃志：司法拍卖有很多形式。我们老百姓平时接触最多的就是网络司法拍卖，我们今天就以网络司法拍卖为代表，向各位听众进行介绍。
从性质上说，网络司法拍卖是司法行为，商业拍卖是民事行为。
从拍卖主体上说，商业拍卖的拍卖人是依照《公司法》和《拍卖法》设立的专门从事拍卖活动的企业法人，也就是我们常说的拍卖公司，这种拍卖公司需要具备一定条件，比如我们经常会看到，拍卖中有一个敲锤子的人，就是拍卖公司的拍卖师，而网络司法拍卖的拍卖人是法院，是大家通过网络的平台来报名、竞价，通过技术手段来确定你出价、竞价是否成功。
从标的物上来说，普通拍卖的标的物是普通的商品，而司法拍的标的物是在执行中被查封、扣押的涉案标的物。
从费用负担上来说，普通拍卖的拍卖人，也就是拍卖公司要收取拍卖佣金，而网络司法拍卖的拍卖人是法院，不收佣金，所以网络司法拍卖是“零佣金”，也就是不向买受人收取佣金。
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一些机构也在做司法拍卖的工作，他们也不收钱吗？
范登虎：最高法院关于网络司法拍卖若干问题的规定解释规定，法院可以委托机构辅助拍卖相关工作。
比如拍卖的是房子，有人要去看房子，要有人领着去，再比如说这个房子是什么样，要拍视频传到网上去，也可能拍照片传到网上去，让买受人有一个基本的了解，有的可以通过网上图片和视频基本了解就可以确定了，有的可能还要现场去看。
这些辅助工作是可以委托社会相关机构来进行，这个委托是有偿的，委托所需要的费用是执行过程当中实际的支出费用由被执行人承担。同时最高法院也明确规定，辅助拍卖公司不能向竞买人收取任何费用。
所以我们拍卖公告上预留的都是拍卖辅助公司的电话，老百姓向辅助公司咨询、带看房子，办理相关手续等，都是不需要交钱的，这些钱已经由法院付过了。
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这种网络司法拍卖和传统司法拍卖，有哪些不同或者说优点呢？
王乃志：网络司法拍卖相较传统司法拍卖，具有信息透明、参与广泛、成本低廉等天然优势。
一是拍卖信息透明化。网络司法拍卖，标的物的展示以及竞拍是全程、全面、全网络公开，使得社会公众信息更易获取，参与更为便利。即使在疫情防控常态化背景下，VR直播、在线看房等新技术新方法的运用，也让社会公众能够顺利跨越时空阻碍。
年以来，市一中法院辖区两级法院，司法拍卖标的物吸引的围观人数从年的不到万人发展到年超过万人，竞拍者遍布全国34个省、自治区、直辖市和特别行政区。
范登虎：北碚区法院曾拍卖的一处住宅围观人数达到45万人；江北法院对被执行人的劳斯莱斯轿车进行拍卖，经过次竞价、次延时，以.26万元高价成交；两江新区法院拍卖的一套别墅经广泛围观、激烈竞价，以.28万元成交。
人民群众在广泛参与中，充分见证了网络司法拍卖公平公正公开的全过程。
王乃志：从网络司法拍卖的种类看，可以说是“全品类”选择。
近年来，我们拍卖标的物既有车辆、房产、土地，也有股票、股权、信托产品、海域使用权、商标专利，还有手机号、古玩字画、奢侈品等多种类型。
值得跟大家分享的是，我们市一中法院还开展了全市首个“小额财产拍卖专场”，手机、电脑等93件拍品全部成交，15.47万名网友在线围观，名网友报名参与竞买，总计出价次，全场溢价.48%。渝北区法院对被执行人名下尾号为6个8的手机号码使用权进行司法拍卖，经过次激烈角逐，以85万元拍卖成交。
范登虎：我们做过统计，辖区两级法院通过网络司法拍卖平均每天成交10个标的物，平均每天成交金额1千万元，成交标的物从最便宜的几元钱的小件物品到价值数亿元的土地厂房，真正做到“能拍尽拍”“应拍尽拍”，最大程度促进财产变价。
王乃志：网络司法拍卖还有一个优势——交易成本低廉化，群众可以“零成本”扫货。
网络司法拍卖直接省去了委托拍卖环节，大大降低了拍卖中介服务成本、信息公开成本、参与竞拍成本及拍卖过程中的场地费等实际支出，真正实现零佣金。重庆高院专门制定了《司法拍卖辅助工作机构管理办法（试行）》，人民群众参加司法网络拍卖，仅需承担拍卖标的物本身价值费用和依法需要交纳的相关税费，法院及拍卖辅助机构不向买受人收取任何额外费用。
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近年来重庆在网络司法拍卖这一块，工作开展情况如何？
范登虎：重庆法院是自年开始启动网络司法拍卖工作的，借助网络平台，由法院自行实施司法拍卖，拍卖标的物展示、参拍报名、竞价过程直至成交等全部在互联网上公开进行，全程接受监督。
自年启动网络司法拍卖工作以来，仅我们一中院辖区两级法院就拍卖成交2.4万件标的物，成交金额亿元，竞拍者遍布全国34个省、自治区、直辖市和特别行政区，与线下司法拍卖相比节省拍卖佣金8.9亿元，更好保护了执行案件各方当事人的合法权人权益。
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很多人不敢买法拍房，说有“坑”。所谓的“坑”究竟是什么？
王乃志：这个问题可以分为三个方面。
第一个方面，这种说法是谁提出来的？他们提出这种说的的目的是什么？
我们经常会在部分公共区域的小广告上，会写着“法拍房，低价，欲购从速”字样，下面留个手机号码。部分地产销售中介、以及短视频网络平台，也以“某某法拍”“某某助拍”为标题做业务宣传。
我们前面介绍到，司法拍卖不是普通的商事活动，是以法院为拍卖人，以涉案财产为标的物的司法处置行为。司法拍卖虽然也委托社会机构开展辅助业务，但是辅助业务费用是执行费用，由法院在执行案款中支付，最高法院明确规定，这些机构是绝对不能因为司法拍卖辅助事务向买受人收一分钱的。
但实践中，有不少社会人员，包括地产销售中介，企图介入司法拍卖牟利。他们最重要的手段就是贩卖焦虑。他们通过各种平台，各种方式宣传法拍房“坑”多，买不得，只有这样，才会让老百姓心生畏惧，从而产生两种后果：
一是大家真的不敢买，那么司法拍卖资产就真的被这些人“捡漏”了，二是一部分人想买，但是被他们吓着了，就向这些所谓的“专业人士”咨询，而这些人则巧设名目，设立“咨询费”“尽调费”“看房费”“信息费”“辅助费”等等奇奇怪怪的名目来敛财。甚至有些机构打着法院的名义从事非法活动，损害当事人合法权益。
范登虎：这里我们也带来了相关的案例，给大家分享一下。
案
例
一
今年4月份，法院按照法律规定张贴评估拍卖公告：1、要求对所要处置的房屋进行清场，告知案外人提出异议的权利；2、通知双方选择评估拍卖公司。随后将位于重庆市璧山区丁家街道渝隆路号的“璧山帝享鑫园”项目60套房屋移送评估公司进行司法评估，并对所处置的房屋张贴封条，上锁待拍。
在此期间，法院接到群众反映，说有几家中介机构打着法院的旗号，向有意向购买房屋的群众收取相应的拍卖手续费，法院立即组织人员到现场核实情况，发现有部分中介打着“和法院合作可以开锁、房屋如果无法过户或入住，全额赔偿”的旗号，或宣传法院全权委托中介办理法拍房手续，更有中介宣称法拍房必须通过中介购买等，以此向一部分人收取了元元不等手续费。这些中介工作人员擅自撕毁了法院封条，非法进入查封房屋对其内部结构进行拍摄并制作宣传材料，更有甚者已经将原房屋门锁换掉，严重妨害的法院正常执法工作。
案
例
二
另一起位于江北区、涉及91套房屋的执行案件中，一些社会人员利用社会公众对司法拍卖程序不了解，谎称只要向自己交十万元预付款，就能低价买到司法拍卖房。这期间就有普通民众在骗子的诱导下，拿出了自己辛苦攒的钱，一头就栽了进去。所幸法院在执行过程中及时发现，最后将这些房屋中介移交给了江北区警方处理。
范登虎：社会上一般称这些人为“黑中介”。而“黑中介”之所以存在，其实也有多方面的原因。
一是这些人自身的利益驱动，第二个原因是部分人的一种“花钱才安心”的心理。我们虽然反复强调不向老百姓收钱的机构才是正规的辅助机构，但在实践中还是有人觉得，他信不过不收他钱的机构，只有他花了钱他才信得过。我们非常理解这种想法，天上不能掉馅饼。但是在司法拍卖中不是天上掉馅饼，是最高法院为了减少百姓负担，特别规定辅助机构不能向竞拍人收钱，而由法院在案款中支付相关费用。第三个原因，确实有一部分人由于时间上、精力上的原因，需要委托别人帮助自己处理相关事务，也愿意因此付出一定费用。对于这部分人，我们的建议是，尽量小心谨慎，避免上当受骗。
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前面我们说了法拍房的“坑”，首先“坑”在非法机构、“黑中介”这个地方，简单总结就是一来就说收费的，肯定不靠谱。那么其他的所谓的坑是什么呢？
王乃志：我想，大家担心的“坑”可能还有这么一个，标的物本身瑕疵。比如，很多媒体会提到的：租金问题、房屋不能交付的问题、水电费欠费的问题、房屋违章建筑的问题等等。这些问题是不是真的存在。
我客观地说，是存在的。但在规范的司法拍卖中，它不会成为一个“坑”。我理解的“坑”是购买前被隐瞒，购买后才发现的问题。但在司法拍卖中，尽管有些标的物确实存在有租赁关系，而且这个租赁关系是在抵押前形成的，依法必须带租赁拍卖，成交后需要买受人继续履行租赁合同的情况，有些标的物确实有违章搭建，有些标的物确实存在水电费物业费欠费的问题，但这些问题我们都会在拍卖公告中以特别提示的方式提请买受人注意，所以这些是在参加竞买之前完全披露的，公开的，可以预见的情况。
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刚刚您提到的这些瑕疵会完全披露，我们具体该如何去了解呢？
王乃志：首先，是要认真阅读拍卖公告，涉及到带租赁合同、带居住权（根据《民法典》规定，权利人为了满足生活居住需要按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅上可以设立居住权）以及买受人需要承担水电费，物业费等等，都会在公告里列明，一定要认真阅读公告，尤其是“特别提示”的部分。
第二，有什么疑问要及时与公告上预留的联系方式沟通咨询。如果公告上预留的联系方式不正确，或者在咨询过程发现辅助机构有违规情形，可以随时向公告上的市高法院监督电话投诉，也可以向公告上的纪检监察电话反映。
第三，购买司法拍卖标的物，建议现场看样。虽然我们尽可能通过照片，视频等方式全面客观的展示标的物的情况，但仍然建议意向买受人现场看样，因为只有自己去现场看到实物，才能对标的物的情况有一个直观、全面的了解。
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那么对于一些房屋在进行司法拍卖时，确实存在附有违法建筑的情况，这要怎么处理呢？
范登虎：首先要明确的是，司法拍卖只拍卖合法部分，也就是产权证上的部分，对于违法建筑，根据《重庆市城乡规划条例》和《重庆市查处违法建筑若干规定》，违法建筑不受法律保护，无法办理合法产权登记手续，为此，违法建筑部分应当依法处理。
根据《重庆市城乡规划条例》第八十八条第三款规定，“对违法建筑在城乡规划区、城市发展备用地和公用设施预留地内，严重侵害公共利益、影响城乡规划实施、破坏城市景观、影响公共安全等应当予以拆除的，由区县（自治县）人民政府责成乡（镇）人民政府、街道办事处或者综合执法机构组织强制拆除。”第四款规定“对建筑质量符合规定，不影响规划实施，不影响公共利益、公共安全和利害关系人合法权益，处以没收实物或者违法收入，可以并处违法建筑建设工程造价百分之十以下罚款。”
也就是说，当竞买人竞买了附有违法建筑的合法不动产后，其违法建筑部分会面临行政执法机关根据不同的情形，处以拆除，没收实物或者违法收入，可并处违法建筑建设工程造价百分之十以下罚款等处罚。
王乃志：那么我接着说第三个大家担心的“坑”，这就是房屋交付的问题。
坦率地讲，我们开展网络司法拍卖以来，确实有可能出现不能立即交付的情况。比如工业厂房、商业用房、在建工程等情况复杂，需要解决生产经营、职工安置设备搬迁等问题，或者个别被执行人不配合等原因，导致出现不能立即交付的情况。但是，这种情况是非常个别的，却被一些“黑中介”有心放大。我们想告诉大家，根据最高法院的要求，交付司法拍卖标的物是法院的法定职责，实践中，法院也确实是这样做的。不管是住宅、商场、酒店，不是说拍卖结束，房屋交付就没人管了，法院会坚决依法交付，维护竞拍者的合法权益。
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那么正规的司法拍卖流程，应该是怎样的？
范登虎：这主要有五个重要的步骤。首先，我们要登陆相关网络司法拍卖平台查看拍卖公告、拍品详情。
第二，根据网络司法拍卖平台的提示进行网上报名并缴纳保证金。（竞买人完成报名手续，即视为已完全了解并认可标的物的现状和标的物瑕疵，并以其独立判断决定自愿以现状竞买本标的物。）
第三，参与拍卖竞价。
第四，拍卖成交后，最高价竞买人在指定期限内缴纳尾款。（其他竞买人的保证金在拍卖结束后由平台自动返还，保证金锁定期间不计利息。）
最后，领取拍卖成交报告和过户裁定。标的物是不动产或需要登记的动产的，到相关管理部门缴纳税费、领取产权证书，并根据法院通知完成现场交付手续；竞拍其他动产的，根据法院通知完成交付手续。
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目前正规的网络司法拍卖平台有哪些？如果拍卖成功之后不想要了，可以反悔吗？会对我产生什么不好的影响吗？
范登虎：根据最高人民法院建立的全国性网络服务提供者名单库。目前网络司法拍卖有7个平台，分别是人民法院诉讼资产网、淘宝网、京东网、公拍网、中拍网、工商银行融e购、北京产权交易所。任何其他平台和网站都无权提供司法拍卖服务。拍卖物品多种多样，既有车辆、房产、土地，也有股票、股权、信托产品、海域使用权、商标专利，还有手机号、古玩字画、奢侈品等。
王乃志：竞拍成功后悔拍，已缴纳的保证金不予退还。按照规定，这笔资金依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新成交价款低于原成交价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与处置财产相关的被执行人的债务。保证金和已缴纳的尾款不足以支付费用损失、弥补成交价款差价的，可以责令原买受人补交；拒绝补交的，强制执行。
我们就曾经办理一起竞拍后反悔的案件。
案
例
三
近期，铜梁法院在执行一起民间借贷纠纷案中，依法对一辆宝马X5机动车进行网络司法拍卖，该车评估价为20万元，起拍价定为16万元。拍卖当日，有14人报名参与竞拍，人围观。竞买人杨某过五关斩六将，经过40多轮的竞价，最终以30.2万元的价格竞买成功。可尾款缴纳期限将至，承办人迟迟不见尾款进账，便联系竞买人杨某。
经过反复沟通，竞买人杨某才支支吾吾表示自己反悔了。经法院合议庭合议，这辆宝马机动车被依法再次进行拍卖，而原竞买人杨某的保证金也被依法没收。经过再次拍卖，车辆成交价为27.4万元。因原竞拍人杨某交纳的保证金2万元没收后仍不足以弥补两次拍卖的差价，铜梁法院依法向原竞买人杨某发出执行通知书责令杨某补齐差价，杨某于最后期限补交了元差价。
王乃志：提醒大家，若有意参与竞拍，一定要仔细认真阅读《拍卖公告》《拍卖须知》等相关材料。悔拍行为影响司法拍卖秩序、浪费司法资源，相关法规对此有一定的惩罚性规定，如保证金不予退还、补齐拍卖差价、承担费用损失等。恶意扰乱司法拍卖秩序的，法院可根据情节轻重依法予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
原标题：《法拍房真有别人说的那么“坑”？法官给您抽丝剥茧讲一讲》
